Ačkoliv obecně platí, že práva a povinnosti spojené s věcí přechází při převodu takové věci na nabyvatele, v praxi bylo sporné, jaké dluhy přechází na kupujícího při převodu bytové jednotky. Právní úprava výslovně zmiňovala dluhy související se správou domu a pozemku. Na kupujícího však mohou přejít také další dluhy spojené s bytovou jednotkou – tuto situaci tedy bylo třeba smluvně řešit.
Po účinnosti novely občanského zákoníku se výslovně za tyto dluhy považují nejen dluhy prodávajícího na příspěvcích na správě domu a pozemku, nýbrž také dluhy prodávajícího na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu, a to včetně záloh na tato plnění.
Nová podmínka pro přechod dluhů
Přechod obou těchto kategorií dluhů prodávajícího je od 1. 7. 2020 podmíněn tím, že o těchto dluzích měl a zároveň mohl kupující vědět. Formulace zákonodárce je nešťastná z toho důvodu, že vyžaduje, aby kupující zároveň měl povinnost o takových dluzích prodávajícího vědět a zároveň měl možnost se o nich dozvědět.
Je třeba uvést, že tato podmínka pro přechod dluhů se týká pouze dluhů souvisejících se správou domu a pozemku a dluhů na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu (včetně záloh). Na případný přechod jiných dluhů se nevztahuje.
Úloha potvrzení o dluzích prodávajícího
Potvrzení o dluzích prodávajícího na správě domu a pozemku, jakož i o dluzích prodávajícího na plněních spojených či souvisejících s užíváním bytu, a to včetně záloh na tato plnění, vydává osoba odpovědná za správu domu. Tou je zpravidla správce domu anebo společenství vlastníků jednotek.
Toto potvrzení je důležité pro přechod uvedených dluhů prodávajícího při prodeji bytové jednotky, neboť jeho vada či nevydání může mít za následek, že tyto dluhy na kupujícího nepřejdou.
Další novinkou právní úpravy je totiž zakotvení vyvratitelné domněnky, že kupující neměl možnost se o dluzích prodávajícího dozvědět, a to v případě, že (i) osoba odpovědná za správu domu nevydala potvrzení o uvedených dluzích prodávajícího bez zbytečného odkladu, ačkoliv o to byla požádána, anebo v případě, že (ii) sice vydala takové potvrzení, avšak kupující z něj nemohl takové dluhy zjistit.
Žádost o vydání potvrzení o dluzích prodávajícího by měl podávat prodávající, neboť kupujícímu nemůže osoba oprávněná za správu domu bez souhlasu prodávajícího takové potvrzení vydat. Mám tedy za to, že vyvratitelná domněnka by se měla aplikovat i tehdy, pokud sám kupující aktivně o vydání potvrzení nežádal.
U druhého případu aplikace uvedené vyvratitelné domněnky je třeba upozornit na skutečnost, že nedopadá jen na situaci, kdy takové dluhy v potvrzení nejsou uvedeny vůbec, nýbrž také na situace, kdy se kupující z potvrzení nemohl o těchto dluzích dozvědět například pro jejich nedostatečné vymezení, neurčitost či nesprávnost údajů v potvrzení uvedených.
Dopady na převodní smlouvy
I přes uvedené zpřesnění právní úpravy lze nadále především prodávajícímu doporučit, aby bez ohledu na vydání potvrzení o dluzích osobou odpovědnou za správu domu uvedl veškeré své dluhy spojené s bytovou jednotkou, u kterých má zájem o jejich převod na kupujícího, výslovně do převodní smlouvy. Tak bude na jisto postaveno, že i v případě, že by osoba odpovědná za správu domu některé dluhy ve svém potvrzení neuvedla, na kupujícího takové dluhy přejdou.
Kupujícímu lze doporučit při převodu aspoň běžnou opatrnost. Při jejím splnění se pak může v případě, že po něm po převodu bytové jednotky budou vymáhány uvedené dluhy prodávajícího, o kterých nevěděl a ani vědět nemohl, bránit tím, že tyto dluhy na něj z hlediska práva nepřešly. Tuto problematiku však doporučuji zároveň ošetřit smluvně s příslušnou odpovědností prodávajícího za vzniklou újmu.