Nespoléhejte se jen na informace makléře
Abyste předešli zklamání z koupené nemovitosti, doporučujeme si předem prověřit její stav v katastru nemovitostí. Není neobvyklé, že z katastru získáte i předchozí převodní smlouvu. Pozornost však věnujte také zástavním právům nebo případné poznámce spornosti a vedeným řízením týkajícím se vlastnictví nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí je Vám povinen předat také realitní makléř nejpozději v den uzavření smlouvy o zprostředkování.
Vhodné je také pozemek, na kterém nemovitost stojí, prověřit v územně plánovací dokumentaci. Tak můžete zjistit například podmínky další výstavby na pozemku nebo hrozbu případného vyvlastnění pro veřejně prospěšné stavby.
Upravte si odpovědnost za vady a náhradu újmy ve smlouvě
Nespoléhejte jen na zákonnou úpravu odpovědnosti za vady a díla a možnost se soudně domáhat náhrady újmy způsobené Vám makléřem anebo přímo prodávajícím. Do smlouvy lze zakotvit některá z množství zajišťujících institutů i smluvní pokuty pro tyto případy, které mohou mít i kompenzační funkci.
V případě, že do smlouvy zakotvujete smluvní pokutu, nezapomeňte vyloučit ustanovení § 2050 občanského zákoníku, podle něhož v případě sjednání smluvní pokuty nemá věřitel právo na náhradu škody způsobené porušením povinnosti, k níž se smluvní pokuta vztahuje.
Žádejte před podpisem smlouvy pojistnou smlouvu makléře
Činnost realitního makléře musí být nově pojištěna, a to s minimálním limitem pojistného plnění 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro případ souběhu v jednom roce. V některých případech však mohou být tyto limity sníženy až na 50 %.
Realitní makléř musí pojistnou smlouvu zaslat k evidenci Ministerstvu průmyslu a obchodu. To v současné době eviduje okolo 6 500 pojistných smluv.
Na vyžádání Vám pak musí realitní makléř předložit pojistku prokazující jeho pojištění.
V případě zjištění vady žádejte o slevu nebo odstupte od smlouvy
Odpovědnost za vady předmětu koupě je upravena v občanském zákoníku. Vada zjistitelná z katastru nemovitostí anebo vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy jde k tíži kupujícího, ledaže by například prodávající kupujícího výslovně ujistil, že takovou vadu věc nemá. Obdobné platí při přenechání věci „jak stojí a leží“. Dejte si tedy pozor na formulace v převodní smlouvě.
V opačném případě se můžete domáhat práv z vadného plnění, uplatníte-li je bezodkladně u prodávajícího. V případě vady stavby spojené se zemí pevným základem (např. dům) lze vadu namítat do pěti let od nabytí takové stavby, jinak se vystavujete možnosti, že soud Vám ochranu nepřizná.
Mezi práva z vadného plnění spadá právo na odstranění vady opravou, na slevu z kupní ceny anebo právo na odstoupení od smlouvy, kdy si strany následně vrátí to, co si vzájemně z takové smlouvy plnily.
V případě škody můžete vyžadovat náhradu po makléři
Realitní makléř má povinnost zájemci poskytnout informace o konkrétních závadách a omezeních, které váznou na převáděné nemovitosti nebo které plynou z veřejných seznamů. Stejně tak má realitní makléř povinnost informovat o závadách a omezeních, o nichž vzhledem ke své odbornosti věděl nebo vědět měl.
Mimo jiné právě nesplnění této povinnosti by mělo být kryto pojištěním makléře. Pokud je tedy například prodávající z nějakého důvodu nemajetný, můžete se náhrady újmy způsobené zatajením takové závady, domáhat po makléři, který je pro tyto případy pojištěn.